Cải tạo chung cư cũ: Nhà đầu tư đang... 'bất lực'

Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hàng chục năm nay vẫn “dậm chân” tại chỗ khi nhà đầu tư và người dân không đạt được sự đồng thuận. Trong khi đó nhiều toà nhà đã trở nên cũ nát, thậm chí nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào.  

Vướng mắc nhất là hệ số đền bù và quy định lấy được sự đồng thuận 100% của người dân

Thoả thuận trong “vô vọng”

Theo thống kê, trên địa bàn TP. Hà Nội hiện có hơn 1.500 chung cư cũ xây dựng trong giai đoạn 1960 – 1980. Đa số các chung cư này đã quá tuổi, xuống cấp, xập xệ… đứng trước nguy cơ mất an toàn cao tập trung chủ yếu tại các quận Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Đống Đa... Đáng nói, trong bối cảnh đó các chính sách cải tạo chung cư cũ lâu nay gần như vẫn “dậm chân” tại chỗ.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Dầu khí toàn cầu (GP Invest) cho biết, vướng mắc nhất ở đây là vấn đề hệ số đền bù và quy định lấy được sự đồng thuận 100% của người dân.

Theo quy định cũ là thoả thuận được tất cả với người dân, trong khi 1 khu có 200 căn hộ làm sao họ có thể đồng ý hết với một tỷ lệ đền bù nhất định và các phương án tái định cư.

Bên cạnh đó, việc đền bù Nhà nước giao cho nhà đầu tư thoả thuận với người dân  nên các doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số K = 2,1 lần, thậm chí K = 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ.

Hay như khu tập thể Văn Chương (quận Đống Đa) được xây dựng từ những năm 1960, khu nhà ở này rất nguy hiểm, có thể sập bất kỳ lúc nào.Tuy nhiên, người dân thường cho rằng cải tạo chung cư cũ là việc của Nhà nước chứ không phải việc của dân.Thế nên, khi cải tạo, người dân thường đòi hệ số đền bù gấp 2 - 2,5, thậm chí 5 lần, mà cơ chế về vấn đề này lại chưa có.  

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho hay, phương án cải tạo khu tập thể cũ phải đạt được sự đồng thuận của 100% cư dân, mà điều này được cho là rất khó, thậm chí bất khả thi. Một số cư dân đòi tăng diện tích căn hộ mới quá cao, nhà đầu tư không thể chấp nhận. Mặt khác, không phải chỗ nào cũng có thể dễ dàng nâng tầng chung cư cũ tới mức tạo ra được lợi ích đủ chia sẻ cho tất cả mọi người. Nhà đầu tư dự án cho rằng phải tăng thêm 15 tầng mới có lợi, nhưng quy hoạch lại chỉ cho phép tăng có 10 tầng, thế là mọi dự định lại phải đứng yên. 

Ngoài ra, đa số khu tập thể cũ đều sở hữu vị trí đất vàng, vì vậy, các hộ dân đều muốn tái định cư tại chỗ, không mấy gia đình chấp nhận tái định cư tại các vị trí khác. Bởi lẽ, các vị trí này thường xa xôi và chất lượng nhiều khu nhà tái định cư cũng hạn chế.

Vì vậy, yêu cầu tái định cư tại chỗ của người dân khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn, thậm chí "đầu hàng" ngay từ khi bắt đầu tiếp cận dự án.

Nhà đầu tư 'bất lực' vì những 'yêu sách' của dân nên việc cải tạo nhà chung cư cũ bao năm nay vẫn dậm chân tại chỗ

Cần sự hỗ trợ của Nhà nước

Theo GS. Đặng Hùng Võ, chính sách cải tạo chung cư cũ phải thay đổi mới thoát khỏi sự bất lực, ngăn chặn được những đòi hỏi vô lý của bộ phận thiểu số, giúp số đông cư dân không bị vạ lây.

Kinh nghiệm ở nhiều nước trên thế giới cho thấy, đất xây chung cư luôn được quy định là có thời hạn, từ đó việc xây dựng lại khi cũ nát rất dễ dàng. Tuy nhiên tại Việt Nam, chính sách đất đai từ năm 1998 đã cho đất ở được sử dụng vô thời hạn, bao gồm cả đất để phát triển chung cư.  

Để đạt được thỏa thuận với người dân, GS.Võ đề xuất Nhà nước nên sớm có quy định quyền sử dụng đất đai có thời hạn, hết niên hạn chủ đầu tư có quyền đến cải tạo lại và bán chung cư mới. Giải quyết được vấn đề này sẽ không có xung đột lợi ích với người dân nữa.

"Đây là cơ hội tốt để giảm giá nhà chung cư, giúp cho khả năng tiếp cận nhà chung cư của người dân được tốt hơn do chi phí về đất đai rất rẻ. Trong khi đó, khi dự án đến niên hạn, chủ đầu tư hoàn toàn có thể đánh sập nhà và xây nhà mới", ông Võ nhận định.

Liên quan đến vấn đề áp dụng hệ số đền bù, ông Hiệp đề xuất Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Bộ Xây dựng đề nghị Quốc hội, Chính phủ có quyết định giao cho HĐND cấp tỉnh, theo từng khu vực có hệ số đền bù là bao nhiêu để nhà đầu tư có thể áp dụng. 

Đồng thời, thành phố không nên để doanh nghiệp tự thoả thuận với các hộ dân mà cứ áp dụng chung hệ số tái định cư bằng 1 (có nghĩa là tái thiết cho các hộ dân một diện tích ở mới tốt hơn nơi ở cũ), còn đối với phần diện tích mua thêm các hộ phải trả theo giá thành xây dựng. 

“Cải tạo chung cư cũ rất cần sự hỗ trợ của Nhà nước về ngân sách, nguồn đất tái định cư, nếu không doanh nghiệp sẽ lỗ nặng”, ông Hiệp nói.

Về vấn đề quy hoạch, đa phần các chung cư cũ đều nằm trong quận nội thành, đây là khu vực hạn chế phát triển chiều cao theo quy hoạch đã được Thủ tướng phê duyệt. Theo ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng, những khu vực này thành phố có thể dùng đất đối ứng cho doanh nghiệp đầu tư. Còn với những khu chung cư cũ không bị vướng quy hoạch, Nhà nước có thể cấp phép bình thường, cho xây cao, hiện đại.

Gần đây, một số doanh nghiệp bất động sản lớn cũng trình các phương án cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể cũ như Thành Công, Nam Thanh Xuân (Hà Nội), nhưng mới chỉ ở ý tưởng.Và việc từ ý tưởng đến khi thực hiện chắc chắn sẽ tiếp tục lại vướng phải những rào cản nếu Nhà nước không thay đổi chính sách.

Phạm Minh