Giá đất nông nghiệp tại HCM dự kiến “tăng sốc”: Cơ hội cho ai?

Bảng giá đất điều chỉnh đang được xây dựng và lấy ý kiến công khai cho thấy giá đất nông nghiệp có dự báo tăng trưởng mạnh mẽ, vượt xa so với đất ở. Trong khi giá đất ở dự kiến tăng 4-5 lần thì giá đất nông nghiệp dự kiến có nơi tăng đến hơn 30 lần. Cụ thể, tại một số quận huyện như: TP Thủ Đức, giá đất nông nghiệp sau khi điều chỉnh có thể dao động từ 4,5 đến 6,7 triệu đồng/m2, tăng từ 20,3 đến 30,6 lần so với mức giá cũ; tại các quận như 12, 7, 8, Bình Tân, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, và Tân Phú, giá đất nông nghiệp dự kiến sẽ tăng lên từ 5,5 đến 9,9 triệu đồng/m2, gấp 33 đến 35 lần so với trước đây.

Ở các huyện vùng ven như Cần Giờ, Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn, và Bình Chánh, giá đất nông nghiệp cũng không nằm ngoài xu hướng tăng mạnh: Tại huyện Cần Giờ, giá đất điều chỉnh dự kiến từ 380.000 đến 2 triệu đồng/m2, tăng gấp 3,6 đến 11,9 lần; huyện Nhà Bè sẽ có giá đất dao động từ 1,5 đến 3,6 triệu đồng/m2, gấp 11,3 đến 15,7 lần so với mức giá cũ; tại huyện Bình Chánh, mỗi m2 đất nông nghiệp sẽ được điều chỉnh lên mức 1,4 đến 3,6 triệu đồng, tăng gấp 10,5 đến 15,7 lần.

Một số ý kiến lo ngại rằng, việc điều chỉnh Bảng giá đất sẽ tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp bất động sản, do chi phí đầu vào tăng cao có thể đẩy giá bán sản phẩm bất động sản lên. Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh khẳng định, việc điều chỉnh Bảng giá đất không làm tăng chi phí thực tế cho các dự án bất động sản, bởi giá trị quyền sử dụng đất được xác định bằng phương pháp thặng dư (định giá đất dựa trên tiềm năng phát triển của đất), không phụ thuộc trực tiếp vào bảng giá đất.

Thống kê của TP. HCM trong năm 2023 cho thấy, tổng diện tích đất nông nghiệp tại thành phố đạt khoảng 110.091 ha, trong đó chủ yếu tập trung tại các quận, huyện vùng ven và TP. Thủ Đức. Điều này đồng nghĩa với việc nhiều hộ gia đình và cá nhân sẽ bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi này, đặc biệt là khi họ có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi người dân sở hữu đất nông nghiệp và muốn chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, họ sẽ phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá mới. Do tỷ lệ tăng của giá đất nông nghiệp cao hơn đất ở, số tiền chênh lệch này sẽ giảm dần, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ví dụ, có hai mảnh đất trong cùng khu vực: đất nông nghiệp giá 100.000 đồng/m² và đất ở giá 10 triệu đồng/m². Trước đây, nếu muốn chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở, người dân phải trả một khoản chênh lệch lớn vì giá đất nông nghiệp quá thấp. Khi bảng giá mới tăng giá đất nông nghiệp lên 1 triệu đồng/m², khoảng cách giữa giá đất nông nghiệp và đất ở được thu hẹp lại, người dân sẽ trả ít hơn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này cũng ngăn chặn việc đầu cơ đất nông nghiệp với giá rẻ, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn. 

TP.HCM kỳ vọng Bảng giá đất mới sẽ phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai, hỗ trợ hiệu quả cho quá trình quản lý đất đai và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố. Việc điều chỉnh Bảng giá đất sẽ tiếp tục được theo dõi và đánh giá để đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế và nhu cầu của người dân.

Trước đó, Sở TN&MT  thông báo lộ trình điều chỉnh Bảng giá đất trên toàn thành phố sẽ được chia thành 3 giai đoạn: Giai đoạn 1 từ 1/8/2024 đến 31/12/2025, giai đoạn 2 từ 1/1/2026 đến 31/12/2026, giai đoạn 3 từ 1/1/2027 trở đi.

Diệp Anh